일산·파주 간판 철거부터 유리 시트지 제거까지! 깔끔하게 작업하는 '다나환경'새 창 열림

[경매분석] 고양시 일산동구 장항동 근린생활시설 | 감정가 16.3억 → 최저가 5.6억 (34%) | 2024타경84652안녕하세요, 주식회사 골든하우스 경매 컨설팅입니다.오늘은 고양시 일산동구 장항동에 위치한 토지 137평, 건물 130평 규모의 근린생활시설을 분석해 드리겠습니다. 감정가 16.27억 원이 여러 차례 유찰을 거쳐 최저가 5.58억 원, 감정가의 약 34% 수준까지 내려왔습니다. 현재 점유자가 없는 것으로 파악되어 명도 부담이 적을 수 있다는 점도 눈여겨볼 만합니다.​​개요■ 사건번호 : 2024타경84652■ 소재지 : 경기도 고양시 일산동구 장대길 75-48 (장항동 569-27)■ 물건종류 : 근린생활시설■ 건물면적(전용면적) : 431.74㎡ (약 130.6평)■ 토지면적(대지면적) : 453㎡ (약 137.03평)■ 사용승인일 : 2007년 1월■ 감정가 : 1,627,083,100원■ 최저가 : 558,090,000원 (감정가 대비 약 34%)■ 입찰보증금 : 55,809,000원 (10%)■ 입찰일 : 2026년 10월 27일■ 용도지역 : 계획관리지역■ 시설 : 주차장 4대■ 특이사항 : 현재 점유자 없는 것으로 sites.google.com 파악 (현장 확인 필요), 매각물건명세서와 감정평가서에 상세 정보가 충분히 기재되지 않아 추후 확인 필요​​교통 및 인프라장항동은 일산동구 남서쪽에 위치해 일산신도시 및 서울 방면 접근성이 좋은 지역입니다.도로 접근성 : 자유로와 제2자유로, 수도권제1순환고속도로가 가까워 서울 상암, 마곡, 김포, 파주 방면 이동이 편리한 편입니다.철도 : 경의중앙선, 3호선 등 인근 역 이용이 가능한 생활권입니다. 정확한 역 거리와 도보 시간은 발행 전 지도로 확인이 필요합니다.생활 인프라 : 일산호수공원과 킨텍스, 라페스타·웨스턴돔 등 일산 중심상권이 인접해 있어 유동인구와 생활 편의시설 이용이 좋습니다.주차 : 주차장 4대 규모로, 근린생활시설 용도에서는 방문 고객 주차 여건이 임차 수요에 영향을 줄 수 있습니다.​​입지장항동 일대는 일산신도시와 인접한 지역으로, 근린생활시설과 소규모 업무시설, 음식점, 물류 및 제조 시설이 혼재된 곳입니다. 핵심 포인트는 다음과 같습니다.① 계획관리지역계획관리지역은 근린생활시설, 창고, 소규모 공장, 숙박·음식점 등 활용 범위가 넓은 지역입니다. 용도를 바꿔 활용하기에도 선택지가 많습니다.② 토지 면적이 건물 면적보다 큼토지 https://sites.google.com/view/sjvrcpsehla 137평에 건물 130평 구조로, 건물을 활용하면서 주차 공간이나 외부 공간 확보 여지를 따져볼 수 있습니다.③ 2007년 사용승인준공 후 약 19년 차 건물로, 외관과 설비의 노후도는 현장 확인이 필요하지만 구조 재건축이 필요한 수준은 아닐 가능성이 있습니다.④ 점유자 없음현재 점유자가 없는 것으로 파악되어, 임차인 명도 부담 없이 바로 리모델링과 임대 준비에 들어갈 수 있는 구조일 수 있습니다. 다만 반드시 현장에서 점유 여부를 확인하셔야 합니다.​​시세실거래 내역 : 동일 물건과 인근 유사 물건의 실거래 내역이 확인되지 않았습니다.감정가 기준 : 감정가는 약 16.27억 원이며, 최저가는 약 5.58억 원으로 감정가 대비 약 66% 낮아진 상태입니다.평당 매입가 환산 : 최저가를 토지면적으로 나누면 평당 약 407만 원, 건물면적으로 나누면 평당 약 427만 원 수준입니다. (토지와 건물 포함 총액 기준)비교 방법 : 장항동 일대 근린생활시설 및 단독 건물 매매 사례, 임대료 수준을 함께 비교하셔야 정확한 판단이 가능합니다. 실거래 사례가 없으므로 인근 중개업소 탐문과 현장 조사가 필수입니다.다만 이번 물건은 감정평가서와 매각물건명세서에 sites.google.com/view/sjvrcpsehla 상세 내용이 충분하지 않아, 감정가의 산출 근거를 확인하기 어렵다는 점은 참고하셔야 합니다.​​경매 분석[5-1. 권리상 주의사항 점검]① 점유 현황점유자가 없는 것으로 파악되나 경매 서류상 확정된 사실이 아니므로, 현장 방문으로 실제 점유와 출입 상태, 잔존 물품 여부를 확인하셔야 합니다.② 정보 부족 항목매각물건명세서와 감정평가서에 정확한 정보가 기재되어 있지 않아 건물 내부 구조, 층별 용도, 설비 상태가 불명확합니다. 입찰 전에 건축물대장, 토지이용계획확인서, 등기부등본을 직접 발급받아 대조하세요.③ 건축물 용도 확인근린생활시설로 분류되어 있으나, 실제 사용 용도와 건축물대장상 용도가 일치하는지, 불법 증축이나 용도 불일치는 없는지 확인해야 합니다.④ 관리 및 체납 사항공과금과 세금 체납, 전기·수도·가스 요금 정산 여부를 확인하고 입찰가에 반영하세요.​경기도 고양시 일산동구 장대길 75 [5-2. 최소금액 리모델링 전략]2007년 준공 건물이므로 전면 공사보다 필요한 부분만 선택적으로 정비해 임대 가능한 상태로 만드는 전략이 효율적입니다.외관 정비 : 외벽 청소 및 도장, 간판 정비내부 정비 : 도배, 바닥, 조명 교체 등 기본 마감 위주설비 홈페이지 방문 점검 : 전기, 수도, 냉난방, 소방 설비 확인 후 필요한 부분만 교체방수 점검 : 옥상과 외벽 누수 여부 확인 및 보수주차 정리 : 4대 주차 구획 도색 및 안내 표지 정비​네이버페이 부동산[5-3. 수익화 전략]전략 ① 근린생활시설 임대음식점, 카페, 학원, 사무실, 병원·의원, 소규모 스튜디오 등으로 임대하는 가장 기본적인 방식입니다. 층별로 나누어 임대하면 공실 위험을 줄일 수 있습니다.전략 ② 용도 특화 임대일산 생활권과 가까운 입지를 활용해 교육, 의료, 보육, 소규모 오피스 등 특정 업종 중심으로 구성하면 임차 수요를 선별적으로 확보할 수 있습니다.전략 ③ 직접 운영 및 임대 병행일부 층은 직접 사업 용도로 쓰고 나머지는 임대하는 방식으로 임대 수익과 운영 수익을 함께 노릴 수 있습니다.전략 ④ 가치 상승 후 매각임대 안정화로 수익률을 높인 뒤 수익형 건물로 매각하는 출구전략도 가능합니다.​[5-4. 문제 해결 방안 요약]점유 현황 불명확 : 현장 방문으로 점유 여부와 잔존 물품 확인서류 정보 부족 : 건축물대장, 토지이용계획확인서, 등기부등본 직접 발급 후 대조용도 불일치 가능성 : 건축물대장과 현황 비교 후 필요한 범위만 정리노후 안전한 웨스턴돔 누수 방법 설비 : 선택적 점검과 교체로 비용 최소화체납 : 공과금과 세금 체납 여부를 입찰 전 확인해 입찰가에 반영​[5-5. 종합 의견]이 물건은 감정가 대비 약 34% 수준에서 진입할 수 있고, 계획관리지역에 일산 생활권과 가까운 입지, 점유자가 없는 것으로 파악된다는 점이 강점입니다. 최저가 5.58억 원으로 투자 부담이 비교적 작아 소액으로 접근하기에도 좋은 물건입니다. 다만 서류상 상세 정보가 부족하므로 입찰 전 현장 확인과 공부 서류 대조가 반드시 필요합니다.리스크를 정확히 확인하고 입찰가를 신중하게 산정하신다면, 최소 비용 정비와 임대 수익화로 충분한 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.​​■ 경매 컨설팅 문의주식회사 골든하우스자세한 사항이 궁금하시다면 연락주세요.권리분석부터 현장조사, 입찰가 산정, 명도, 리모델링, 임대 및 매각 전략까지 경매 전 과정을 함께합니다. 문의는 댓글 또는 쪽지로 남겨주세요.전화 상담: ※ 본 게시글은 경매 정보를 바탕으로 작성된 참고 자료이며, 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 등기부등본, 매각물건명세서를 직접 확인하시기 바랍니다.​고양파주 부동산 최저가 낙찰 전문가​